La procédure d’acquisition : pour un étranger, acheter un bien en France est, et sera toujours une aventure, cependant, elle peut être agréable si elle est bien organisée avec l’aide de personnes averties.
En tout premier lieu choisissez votre endroit de prédilection – quelle région, quel environnement – ville, village, campagne, coin isolé...
Quel genre de bien cherchez-vous ? Quelle condition et superficie ? Quelle époque et quelle taille de jardin / terrain ?
Quel budget êtes-vous prêts à consacrer à cette acquisition ? Est-ce réaliste sur ce marché et compte tenu des frais de notaire et travaux éventuels est-ce raisonnable pour vos finances ?
Enfin la maison sur laquelle vous avez jeté votre dévolu est-elle trouvable dans la région ou vous prospectez ? Le mas provençal que vous avez aimé l’année passée sera introuvable sur les côtes bretonnes aussi longtemps que vous pourrez chercher !
Pour les acquisitions haute gammes nous sommes en train de mettre en place le Bespoke Buyers Guide afin de vous faire gagner du temps (et de multiples aller et retour) et de l’argent (nous vous assistons dans la négociation afin de payer le juste prix pour votre future propriété). Ce service est payant et conçu pour couvrir tous les aspects de la procédure d’acquisition d’A à Z. Si la propriété que vous recherchez existe, nous allons vous le retrouver.
Notaire
Une fois que vous avez choisi la maison nous vous aidons à faire une offre cohérente au vu du bien et de marché ainsi qu’une idée sur la faisabilité du projet. Les offres doivent être formulées par écrit et une fois signées par l’acquéreur et contre signées par le vendeur elles sont définitives.
A ce point vous aurez besoin d’un notaire. Il pourra être le même pour l’acquéreur et le vendeur ce qui est pratique si la vente est simple ou nous pouvons vous préconiser un notaire en propre si la vente s’avère un peu plus compliquée. Dans les deux cas les frais sont les mêmes (autour de 7.5/8.0%) et à la charge de l‘acquéreur.
Le(s) Notaire(s) auront besoin d'environ deux semaines pour préparer un contrat initial – Compromis or Promesse de vente. Ce document est le plus important de toute la procédure d’acquisition car toutes les conditions, et tous les détails, doivent y être notés. Si cela ne figure pas sur cet acte il sera très compliqué de l’ajouter à l’acte final. Les agents peuvent constituer leur propre compromis mais si vous prenez cette option assurez-vous que tout figure sur le document.
Les tests diagnostiques obligatoires doivent être établis et à disposition à cette étape de la procédure et c'est important de demander une copie avant votre rencontre. N.B Ces tests figurant dans le dossier sont à titre indicatif et le vendeur n’est pas dans l’obligation de faire quoique ce soit pour réparer. L’acquéreur peut cependant sortir de la vente ou renégocier le prix.
Autre point à vérifier est la présence ou pas d’une clause suspensive du prêt, si nécessaire, ou d’une clause de substitution dans la possibilité où vous souhaiteriez acheter la propriété sous une autre forme que nom propre – par exemple avec une SCI.
Imposition
Une période de réflexion de 10 jours est prévue – l’acquéreur a légalement et systématiquement la possibilité de se retirer de la vente durant 10 jours après la signature du compromis de vente.
Qui paye quoi ? A ce stade une somme minimale peut être demandée à l’acquéreur pour couvrir des frais administratifs.
Si vous achetez un bien avec un terrain de plus de 5000m² vous devrez certainement passer par la SAFER qui détient le droit d’acheter la propriété sous les mêmes conditions, afin de remettre les terres à l’état agricole. Cela est très rare lorsque le terrain comporte une habitation.
Le dépôt de garantie – c’est le moment où on demande à l’acquéreur de faire un dépôt de garantie en général entre 5 et 10%. Si on procède à la vente le dépôt est une avance sur le prix de la vente et si la vente ne se fait pas les fonds reviennent soit à l’acquéreur soit au vendeur en fonction de qui échoit la faute.
La clause de pénalité – en général autour de 10% et payable soit par l’acquéreur soit par le vendeur en cas de faute contractuelle empêchant la transaction d’un côté ou de l’autre.
Nous nous occupons de tout cela en étroite collaboration avec les Notaires afin de s’assurer que tous les angles sont couverts.
Financement
Si vous êtes à la recherche d’un prêt il est temps de lancer la procédure et nous pouvons vous aider à trouver les meilleurs prêts à des taux très compétitifs.
Si vous venez d'un pays hors Euro c'est souvent le bon moment de fixer votre exposition à l'Euro pour être sur combien vous allez payer pour votre achat dans votre devise. Les banques sont rarement compétitives dans ce secteur mais il y a des courtiers en devise (lien) qui fait que ça comme métier. Nous pouvons vous présenter ces spécialistes et comme les devises sont volatiles la différence peut être énorme sur un achat de conséquence.
Acte Authentique – il faut compter entre deux et trois mois pour que toute la procédure administrative se déroule et pour passer au contrat définitif au cours duquel la vente sera formalisée et, dans la mesure ou les fonds auront été envoyés aux notaires avant la signature, les clés seront remises à l’acquéreur.
En tant que vendeur il se peut que vous deviez payer la plus-value si le bien vendu n’est pas votre résidence principale. Veuillez nous consulter ou rendez-vous sur le site officiel pour vous mettre à jour car cet aspect des choses change souvent.
Commission d’agence – toujours incluse dans le prix affiché par l’agence. Autour de 5-7 % et le plus souvent à la charge de l’acquéreur. Même si cela peut sembler étrange c’est en général à l’avantage de l’acquéreur puisque les frais de notaire sont calculés sur le prix net avant commission si c’est l’acquéreur qui paye et sur le montant total si c’est le vendeur qui paye.
Pour tout renseignement veuillez nous contacter.